QOON INSIGHTS · IMMOBILIENBEWERTUNG
Vergleichswert, Ertragswert oder Sachwert:Welches Verfahren passt zu welcher Immobilie?
Die drei Verfahren verständlich erklärt – und mit einer konkreten Datenlogik für Bewertungsformulare, die Eigentümer nicht mit unpassenden Fragen aus dem Flow bringen.
Die drei Verfahren als Übersicht
Auf kleinen Bildschirmen kann die Übersicht horizontal verschoben werden. Die vollständige Einordnung steht zusätzlich als HTML im Artikel.
Die Orientierung in 60 Sekunden
Jedes Verfahren stellt eine andere Frage
Was wurde für Ähnliches bezahlt?
Geeignete Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren werden mit den Merkmalen des Bewertungsobjekts abgeglichen und objektspezifisch angepasst.
Welche Erträge sind nachhaltig?
Marktüblich erzielbare Erträge, Bewirtschaftung, Restnutzungsdauer und Marktparameter führen zu einer Ertragswert-Orientierung.
Welche Substanz ist vorhanden?
Bodenwert und bauliche Anlagen werden betrachtet, um Alterswertminderung, besondere Merkmale und Marktanpassung zu berücksichtigen.
Für den Rechner bedeutet das:
Die Auswahl der Objektart sollte nicht nur ein hübscher Einstieg sein. Sie ist der erste Routing-Punkt für Pflichtfelder, Folgefragen, Datenqualität und die Entscheidung, ob eine automatische Orientierung ausreicht oder eine persönliche Prüfung empfohlen wird.
Grundbegriff
Verkehrswert und Marktwert: die gemeinsame Zielgröße
Im deutschen Baugesetzbuch werden Verkehrswert und Marktwert als gleichbedeutende Begriffe verwendet. Gemeint ist der Preis, der zu einem bestimmten Bewertungszeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften, der Beschaffenheit und der Lage erzielt werden könnte – ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.
Die drei Verfahren sind deshalb nicht drei verschiedene „Werte“, zwischen denen ein Rechner beliebig wählen darf. Sie sind unterschiedliche Wege, um die Zielgröße zu erschließen. Nach der ImmoWertV richtet sich die Wahl unter anderem nach Objektart, Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs, Einzelfall und Eignung der verfügbaren Daten. Auch mehrere Verfahren können relevant sein.
Wichtig für die Kommunikation mit Eigentümern
Ein Online-Rechner liefert eine unverbindliche Marktpreiseinschätzung beziehungsweise Orientierung. Er ersetzt kein formelles Verkehrswertgutachten und sollte Ergebnis, Datenstand und Grenzen des Modells offen benennen.
Entscheidungslogik
Wie die Verfahrenswahl in der Praxis entsteht
Die beste Formularlogik führt nicht vorschnell von „Einfamilienhaus“ zu einem fest verdrahteten Verfahren. Sie prüft zuerst Nutzung und Objektmerkmale, danach die relevante Datenbasis und schließlich Sonderfälle wie Rechte, Belastungen, ungewöhnliche Grundstücke oder fehlende Vergleichsfälle.
Die Grafik zeigt daher eine typische Verfahrensrichtung. Die redaktionelle HTML-Tabelle darunter bleibt die verständliche und indexierbare Erklärung – auch dann, wenn die SVG auf einem Smartphone nur horizontal verschoben werden kann.
Entscheidungsweg für die Verfahrenswahl
Die Grafik ist auf Mobilgeräten horizontal scrollierbar. Die Entscheidungslogik steht zusätzlich als HTML-Tabelle im Fließtext.
| Ausgangslage | Typische Richtung | Zuerst relevante Daten | Prüfpunkt |
|---|---|---|---|
| Standardisierte Wohnung | häufig Vergleichswert | Lage, Wohnfläche, Etage, Baujahr, Zustand, Ausstattung | Vergleichbarkeit und geeignete Markt-/Vergleichsdaten |
| Vermietetes Mehrfamilienhaus | häufig Ertragswert | Einheiten, Flächen, Ist-Kaltmieten, Leerstand, Kosten | Nachhaltigkeit und marktüblicher Ertrag |
| Individuelles Haus | häufig Sachwert, ggf. ergänzt durch Vergleichsdaten | Gebäudestandard, Baujahr, Modernisierungen, Grundstück, Zustand | Restnutzungsdauer, Schäden und Marktanpassung |
| Unbebautes Grundstück | Bodenwert / Vergleichsdaten | Fläche, Nutzung, Bebaubarkeit, Erschließung, Zuschnitt | Bodenrichtwertgrundstück ist nicht automatisch das Bewertungsgrundstück |
| Besonderes Objekt oder dünne Datenbasis | mehrere Verfahren oder persönliche Prüfung | fehlende Merkmale, Rechte, Belastungen, Sondernutzung | keine scheinpräzise Ausgabe erzwingen |
Verfahren 01
Vergleichswertverfahren: Was wurde für Ähnliches bezahlt?
Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert aus einer ausreichenden Anzahl geeigneter Vergleichspreise oder aus einem objektspezifisch angepassten Vergleichsfaktor abgeleitet. Entscheidend ist nicht, ob irgendwo drei ähnliche Online-Angebote gefunden werden, sondern ob die Daten hinsichtlich Lage, Zeit, Nutzung und wertbeeinflussenden Merkmalen tatsächlich vergleichbar sind.
Das Bewertungsobjekt wird deshalb nicht mit einem Durchschnittswert überschrieben. Unterschiede bei Fläche, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Mikrolage oder besonderen Grundstücksmerkmalen müssen erkannt und – soweit die Datenbasis das erlaubt – angepasst werden.
Für eine Makler-Webseite ist die Konsequenz klar: Die Formularstrecke sollte die Merkmale erfassen, die Vergleichbarkeit erhöhen. Die Rechenlogik sollte zusätzlich speichern, welche Antworten vollständig, geschätzt oder noch offen sind.
| Feld | Warum es zählt | Empfohlene Abfrage |
|---|---|---|
| Lage | Die Mikrolage kann Preise innerhalb derselben Stadt stark differenzieren. | Adresse oder PLZ/Ort, Lagequalität, Lagebesonderheiten |
| Fläche und Zimmer | Die Bezugsgröße muss zur Vergleichsgruppe passen. | Wohnfläche, Nutzfläche, Zimmerzahl |
| Baujahr und Modernisierung | Alter allein beschreibt den technischen und energetischen Zustand nicht ausreichend. | Baujahr, Maßnahmen, Jahr der letzten größeren Modernisierung |
| Ausstattung und Zustand | Abweichungen können einen Vergleichsfall unpassend machen oder Anpassungen erfordern. | Auswahlfelder plus optionale Freitext-/Foto-Folgefrage |
Vergleichswertverfahren als Detailgrafik
Die Detailgrafik ist auf Mobilgeräten horizontal scrollierbar. Die zugrunde liegenden Datenfelder stehen darüber als HTML-Tabelle.
Verfahren 02
Ertragswertverfahren: Welche Erträge sind nachhaltig?
Beim Ertragswertverfahren stehen die marktüblich erzielbaren Erträge im Zentrum. Für die Ermittlung sind unter anderem Bodenwert, Reinertrag, Restnutzungsdauer und ein objektspezifisch angepasster Liegenschaftszinssatz relevant. Die ImmoWertV sieht dabei unterschiedliche Verfahrensvarianten vor.
Im Lead-Formular sollte eine wichtige Grenze sauber behandelt werden: Die Ist-Kaltmiete ist eine konkrete Angabe des Eigentümers. Die Einschätzung, welcher Ertrag am Markt nachhaltig erzielbar ist, ist dagegen eine Modell- oder Makleraufgabe. Beides darf nicht in einem einzigen Feld „Miete“ verschwimmen.
Praxisdetail: Ist-Miete und Marktmiete trennen
Frage im Formular: „Wie hoch ist die aktuelle monatliche Nettokaltmiete?“ Folgefrage im Maklerprozess: „Welche Miete wäre nach Lage, Zustand, Ausstattung und Mietmarkt marktüblich erzielbar?“ Genau diese Differenz liefert häufig den wertvollen Gesprächsanlass.
| Feld | Erfassen | Spätere Prüfung |
|---|---|---|
| Wohneinheiten | Anzahl, Wohn-/Nutzfläche und Nutzung je Einheit | Vollständigkeit der Einheiten und Flächen |
| Ist-Kaltmiete | Aktuelle Nettokaltmiete, möglichst je Einheit oder Nutzungsbereich | Vertragliche Besonderheiten und Mietrückstände |
| Leerstand | Fläche, Dauer und Grund des Leerstands | Vermietbarkeit und marktüblicher Ertrag |
| Bewirtschaftung | Bekannte Kosten, umlagefähige und nicht umlagefähige Positionen | Modellansatz und Aktualität der Daten |
| Rechte / Belastungen | Bekannte Sonderrechte, Erbbaurecht oder sonstige Besonderheiten | Objektspezifische Auswirkungen |
Ertragswertverfahren als Detailgrafik
Die Detailgrafik ist auf Mobilgeräten horizontal scrollierbar. Die Eingabefelder und die Trennung von Ist-Miete und Marktmiete bleiben als HTML verfügbar.
Verfahren 03
Sachwertverfahren: Welche Substanz ist vorhanden?
Im Sachwertverfahren wird der Grundstückswert aus dem Bodenwert, den baulichen Anlagen sowie Außenanlagen und sonstigen Anlagen entwickelt. Der vorläufige Sachwert wird anschließend marktangepasst; besondere objektspezifische Merkmale wie Schäden oder außergewöhnliche Ausstattungen müssen zusätzlich berücksichtigt werden.
Der Sachwert ist daher nicht einfach „Grundstück plus damalige Baukosten“. Ein Rechner braucht Angaben zu Gebäudeart, Standard, Baujahr, Modernisierungen, Restnutzungsdauer, Grundstück und Zustand. Bei individuellen Häusern ist außerdem zu prüfen, ob die gewählte Standardisierung die Immobilie angemessen abbildet.
Grundstück
Bodenwert, Grundstücksfläche, Zuschnitt, Erschließung und rechtliche Rahmenbedingungen bilden den ersten Strang.
Bauliche Anlagen
Gebäudeart, Standard, Wohnfläche, Außenanlagen, Baujahr und Modernisierungen bilden den zweiten Strang.
Alter und Zustand
Alterswertminderung, Restnutzungsdauer, energetischer Zustand, Baumängel und Bauschäden dürfen nicht pauschalisiert werden.
Marktanpassung
Die Substanz wird erst durch die Einordnung in die aktuellen Marktverhältnisse zu einer Marktwert-Orientierung.
| Datenblock | Beispiele | Follow-up bei Unsicherheit |
|---|---|---|
| Gebäude | Gebäudeart, Wohnfläche, Geschosse, Keller, Garage | Detailfrage zu Ausbau und Nutzbarkeit |
| Baujahr / Modernisierung | Dach, Fenster, Heizung, Bäder, Fassade, Elektrik | Maßnahme, Jahr und Umfang getrennt erfassen |
| Zustand | gepflegt, renovierungsbedürftig, sanierungsbedürftig | Persönliche Prüfung bei Schäden oder Sonderzustand |
| Energetik | Heizung, Energieausweis, Dämmung, Photovoltaik | Dokumente oder konkrete Folgefragen anbieten |
| Außenanlagen | Garage, Carport, Nebengebäude, Garten, besondere Anlagen | Wertrelevanz und baulicher Zustand prüfen |
Sachwertverfahren als Detailgrafik
Die Detailgrafik ist auf Mobilgeräten horizontal scrollierbar. Die beiden Bewertungsstränge werden im Artikel zusätzlich als HTML-Karten erklärt.
Sonderfall Grundstück
Bodenwert und Grundstück: nicht mit dem Gesamtwert verwechseln
Ein Bodenrichtwert ist eine wichtige Datenquelle, aber nicht automatisch der Wert des konkreten Grundstücks. Er bezieht sich auf ein Bodenrichtwertgrundstück beziehungsweise eine Zone mit bestimmten Merkmalen. Das konkrete Grundstück kann bei Fläche, Nutzungsart, Bebaubarkeit, Erschließung, Zuschnitt oder Entwicklungszustand abweichen.
Bei einem unbebauten Grundstück braucht der Rechner daher eine eigene Frageführung. Bei einer bebauten Immobilie ist der Bodenwert wiederum nur ein Bestandteil der Gesamtbetrachtung und darf nicht als fertiger Immobilienwert ausgegeben werden.
Merksatz für die Ergebnisansicht
Bodenwert ist nicht gleich Gesamtwert. Die Orientierung muss deutlich machen, ob sie sich auf den Boden, die baulichen Anlagen oder die gesamte Immobilie bezieht.
| Datenpunkt | Warum relevant | UX-Empfehlung |
|---|---|---|
| Grundstücksfläche | Die Bezugsgröße kann von der Richtwertzone abweichen. | Zahleneingabe mit Einheit und Plausibilitätsgrenze |
| Nutzungsart | Wohnen, Gewerbe, Misch- oder Sondernutzung beeinflussen die Einordnung. | Auswahl mit verständlichen Beispielen |
| Bebaubarkeit | Planungsrecht und tatsächliche Nutzbarkeit sind wertrelevant. | „Unbekannt“ zulassen und als Prüfpunkt markieren |
| Erschließung | Erschließungszustand und offene Beiträge können die Orientierung verändern. | Separate Auswahl statt im Freitext verstecken |
| Zuschnitt / Besonderheiten | Hanglage, Wegerechte, Leitungen oder ungünstiger Zuschnitt sind keine Standarddaten. | Follow-up und persönliche Prüfung anbieten |
Bodenwert und Grundstück als Detailgrafik
Die Detailgrafik ist auf Mobilgeräten horizontal scrollierbar. Grundstücksmerkmale und die Abgrenzung zum Gesamtwert stehen zusätzlich als HTML-Tabelle bereit.
Produkt- und Lead-Logik
Welche Daten ein guter Immobilien-Rechner abfragen sollte
Ein hochwertiger Rechner braucht kein möglichst langes Formular. Er braucht ein Datenmodell mit vier Ebenen: Routing, Pflichtfelder, optionale Vertiefung und Eskalation. So bleibt der Einstieg leicht, ohne dass die spätere Einschätzung wichtige Unsicherheiten verschweigt.
Wohnung, Haus, Mehrfamilienhaus, Gewerbe oder unbebautes Grundstück. Vermietet, selbst genutzt oder leerstehend.
Lage, Fläche, Baujahr und Zustand bilden den Kern. Bei Renditeobjekten kommen Miete, Einheiten und Leerstand hinzu.
„Weiß ich nicht“ und „geschätzt“ sind valide Antworten. Sie sollten die Spanne oder den nächsten Prozessschritt beeinflussen.
Bei dünner Datenbasis, Sonderfällen, Rechten oder Belastungen wird kein exakter Wert erzwungen, sondern ein nachvollziehbarer Kontaktanlass erzeugt.
| Ebene | Inhalt | Beispiel im Dialog |
|---|---|---|
| Routing | Objektart, Nutzung, Vermietungsstatus | Nach „Mehrfamilienhaus“ erscheinen Einheiten- und Mietfragen. |
| Pflichtdaten | Lage, Flächen, Baujahr, Zustand | Ohne diese Angaben bleibt das Ergebnis bewusst vorläufig. |
| Vertiefung | Modernisierung, Energetik, Ausstattung, Außenanlagen | Nur anzeigen, wenn die Antwort die Orientierung verbessern kann. |
| Qualität | vollständig, geschätzt, unbekannt, widersprüchlich | Die Qualität fließt in Spanne und Ergebnistext ein. |
| Eskalation | Rechte, Schäden, Sonderobjekt, fehlende Vergleichsdaten | Persönliche Prüfung empfohlen; kein automatisches Leistungsversprechen. |
Datenbasis und Wertspanne
Transparenz statt Scheingenauigkeit
Warum eine Spanne seriöser ist als ein Einzelwert
Alle drei Verfahren arbeiten mit Annahmen, Modellen und Daten, die unterschiedlich vollständig sein können. Ein Vor-Ort-Termin, Dokumente, Marktkenntnis und die Prüfung besonderer Merkmale liefern Informationen, die ein kurzes Online-Formular nicht vollständig ersetzen kann.
Die Ergebnisansicht sollte deshalb nicht so tun, als sei ein Betrag auf den Euro genau bekannt. Eine Wertspanne mit Datenstand, Qualitätsstufe und klarer Einordnung ist für Eigentümer nachvollziehbarer und für Makler ein besserer Gesprächseinstieg.
| Datenbasis | Ergebnisdarstellung | Nächster Schritt |
|---|---|---|
| Viele Pflichtdaten fehlen | Breite Orientierung oder noch keine Zahl; fehlende Daten transparent nennen | Angaben ergänzen oder persönliche Prüfung empfehlen |
| Grunddaten vorhanden, Sondermerkmale offen | Vorläufige Spanne mit Hinweis auf die offenen Punkte | Dokumente, Fotos oder Rückrufwunsch anbieten |
| Gute Vergleichbarkeit und vollständige Kernangaben | Fokussiertere Orientierung mit Datenstand und Modellhinweis | Maklergespräch zur Einordnung anbieten |
Eine gute Formulierung für die Ergebnisansicht
„Auf Basis Ihrer Angaben ergibt sich eine vorläufige Marktpreis-Orientierung. Einzelne Angaben, aktuelle Marktdaten und besondere Grundstücksmerkmale können die Einordnung verändern. Für dieses Objekt ist eine persönliche Prüfung empfohlen.“
Lead-Prozess
Vom Formular zum Maklerprozess: Routing statt Datenablage
Der Lead entsteht nicht erst im letzten Formularschritt. Er entsteht dann, wenn der Eigentümer versteht, warum die Fragen relevant sind und welcher nächste Schritt zu seiner Situation passt. Die Produktbrücke darf deshalb den Datenfluss erklären, aber keine pauschale Geschwindigkeit, Vollständigkeit oder automatische Gutachtenqualität versprechen.
Objektart, Nutzung und Lage werden mit kurzen, verständlichen Fragen erfasst.
Das Formular zeigt nur Datenblöcke, die zum gewählten Objekt und zur Bewertungsrichtung passen.
Die Eingaben werden nach definierter Regel bewertet, mit Qualitätsstatus und Datenstand versehen.
Die benötigten Daten und der Nachweis werden nach definierter Regel an CRM oder Workflow übergeben; ein Rückrufwunsch wird dokumentiert.
Verfahrensrouting vom SmartForm in den Maklerprozess
Die Grafik ist auf Mobilgeräten horizontal scrollierbar. Der Ablauf ist darüber als HTML-Schrittfolge vollständig beschrieben.
Umsetzung in WordPress + Divi
Die Go-Live-Checkliste für die Artikelintegration
Was der Integrator in QOON umsetzt
VERKEHRSWERT-MARKTWERT.svg im Hero mit loading="eager" einbinden.loading="lazy" und decoding="async" auszeichnen.<figure> mit beschreibendem Alt-Text und <figcaption> verankern.assets/svg-reviewed/ und die acht Einzel-Icons einbauen.Von der Theorie in den Maklerprozess
Bewertungsdialoge passend zur Immobilie aufsetzen
Mit einer dynamischen Frageführung lassen sich Pflichtdaten, optionale Vertiefungen und persönliche Prüfung in einem klaren Eigentümer-Flow verbinden.
Bewertungs-Dialog Live-Demo testen →Häufige Fragen
FAQ zu den Bewertungsverfahren
Was ist der Unterschied zwischen Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert?
Das Vergleichswertverfahren orientiert sich an geeigneten Vergleichspreisen oder Vergleichsfaktoren. Das Ertragswertverfahren betrachtet marktüblich erzielbare Erträge und deren Kapitalisierung. Das Sachwertverfahren verbindet Bodenwert und bauliche Anlagen mit einer Marktanpassung.
Welches Verfahren passt zu einem Einfamilienhaus?
Bei einem Einfamilienhaus ist das Sachwertverfahren häufig eine typische Richtung, besonders wenn Gebäudesubstanz und Grundstücksdaten im Vordergrund stehen. Je nach Markt und Datenlage können auch Vergleichsdaten oder mehrere Verfahren relevant sein.
Welches Verfahren wird bei einem Mehrfamilienhaus verwendet?
Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern ist das Ertragswertverfahren häufig naheliegend, weil Erträge, Bewirtschaftungskosten und Marktparameter eine zentrale Rolle spielen. Die konkrete Wahl hängt vom Objekt und vom Einzelfall ab.
Ist der Bodenrichtwert der Wert des gesamten Grundstücks?
Nein. Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein Bodenrichtwertgrundstück beziehungsweise eine Bodenrichtwertzone. Fläche, Nutzung, Bebaubarkeit, Erschließung, Zuschnitt und weitere Grundstücksmerkmale müssen objektspezifisch eingeordnet werden.
Warum sollte ein Online-Rechner eine Wertspanne ausgeben?
Ein Online-Rechner arbeitet mit den eingegebenen Informationen und kann nicht alle Merkmale einer Vor-Ort-Prüfung abbilden. Eine Spanne macht die Unsicherheit sichtbar und ist bei dünner Datenbasis ehrlicher als ein scheinbar exakter Einzelwert.
Welche Daten sollte ein Immobilien-Bewertungsformular abfragen?
Mindestens Objektart und Nutzung, Lage, Flächen, Baujahr, Zustand und relevante Modernisierungen. Bei Renditeobjekten kommen Einheiten, Mieten, Leerstand und Bewirtschaftungsdaten hinzu. Grundstücke benötigen unter anderem Angaben zu Fläche, Nutzungsart, Bebaubarkeit und Erschließung.
Quellen und fachliche Einordnung
- § 194 BauGB – Verkehrswert: Definition von Verkehrswert und Marktwert.
- ImmoWertV – offizielle Fassung: Grundlagen der Verfahrenswahl sowie Vergleichs-, Ertrags-, Sach- und Bodenwertermittlung, insbesondere §§ 6, 9, 10, 24–40.