Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert:
Welche Angaben Ihr Formular erfassen muss
Grundlagen der ImmoWertV
Die drei Verfahren im Überblick
Welches Verfahren anzuwenden ist, richtet sich nach der Objektart und der verfügbaren Datenlage.
Vergleichswertverfahren
Der Wert ergibt sich aus tatsächlichen Kaufpreisen vergleichbarer Objekte in Gegenden mit regem Handel.
Ertragswertverfahren
Der Wert leitet sich aus dem nachhaltig erzielbaren Ertrag (Jahresrohertrag abzüglich Bewirtschaftung) ab.
Sachwertverfahren
Kombination aus Bodenwert und Gebäudesubstanzwert unter Berücksichtigung der Alterswertminderung.
Praxis-Detail: Ist-Miete statt Marktmiete abfragen
Fragen Sie beim Ertragswert nach der Ist-Miete, nicht nach der Marktmiete. Der Eigentümer kennt seine tatsächlichen Einnahmen; die marktgerechte Miete einzuschätzen ist Ihre Aufgabe als Makler. Die Differenz zwischen beiden ist häufig genau das stärkste Argument, mit dem Sie ins Akquise-Gespräch kommen.
Die zweite Frage bestimmt alle weiteren
Sobald der Eigentümer die Objektart wählt, legt die Logik fest, welche Pflichtfelder zwingend erforderlich sind.
| Objektart | Verfahren | Unverzichtbare Formularfelder |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung | Vergleichswert | Wohnfläche, Zimmer, Etage, Baujahr, Zustand, Hausgeld |
| Einfamilienhaus | Sachwert | Wohnfläche, Grundstück, Baujahr, Modernisierungen, Heizung |
| Mehrfamilienhaus | Ertragswert | Wohneinheiten, Ist-Kaltmiete je Jahr, Leerstand, Wohnfläche |
| Unbebautes Grundstück | Bodenrichtwert | Fläche, Nutzungsart, Bebaubarkeit, Erschließung |
Praxis-Umsetzung in QOON Workspace
Objektspezifische Abfragen ohne Code aufsetzen
Genau aus diesem Grund fragt die Angaben je Objektart ab. Ein intelligenter Bewertungs-Dialog für Makler blendet unpassende Fragen aus und hält den Klick-Flow für den Eigentümer kurz.
Bewertungs-Dialog Live-Demo testen →Warum eine Spanne und kein Einzelwert ausgegeben werden muss
Alle drei Verfahren arbeiten mit Annahmen. Ein Gutachter belegt diese Annahmen vor Ort und begründet Zu- oder Abschläge. Ein Formular kennt nur die eingetragenen Daten. Daraus folgt zwingend: Das Ergebnis einer Online-Einschätzung ist immer eine Spanne. Ein exakter Betrag vortäuschender Genauigkeit schafft Erwartungen, gegen die Sie im Erstgespräch argumentieren müssen.
„Für eine belastbare Spanne fehlen uns bei diesem Objekt Vergleichsdaten. Eine geschätzte Zahl wäre hier nicht seriös. Wir sehen uns die Angaben persönlich an und melden uns mit einer Einschätzung.“
Damit wird eine unvollständige Datenlage nicht zum Systemfehler, sondern zum natürlichen Anlass für Ihr persönliches Akquise-Gespräch.